В решении вопроса о снижении арендных платежей многое будет зависеть, прежде всего, от переговорного процесса с арендодателем. В целях подготовки к таким переговорам, арендатору следует ознакомиться с новым правовым регулированием взаимоотношений арендаторов и арендодателей, принятых в нашей стране в связи с действием ограничительным мер по борьбе с распространением COVID-19.

Прежде всего, необходимо определиться с тем, какой результат решения вопроса (из возможных) вам наиболее подходит:

1. Снижение арендных платежей;

2. Отсрочка арендных платежей;

3. Расторжение договора аренды.

1. При необходимости снизить арендные платежи за аренду недвижимого имущества, необходимо представить следующие аргументы:

Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает, что:

- п.2 Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года;

- п.3 Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Также, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, в случае, если по причине закрытия торгового центра, арендатор потерял возможность пользоваться арендованными площадями.

Не лишним будет аргумент и о том, что договор аренды в соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса РФ, аренда – является возмездной сделкой, при этом предполагается, что, уплачивая арендную плату, арендатор получает адекватное встречное предоставление в виде возможности использования принадлежащего арендодателю имущества в соответствии с целевым назначением. Следовательно, при условии, когда арендодатель не имеет возможности предоставить объект аренды арендатору, даже по вине третьих лиц (например, в связи с закрытием властями Торгового центра или с запретом работы предпринимателей с определенными видами деятельности), то арендатор правомерно может приостановить оплату арендных платежей.

Что конкретно нужно сделать?

A. Составить письмо арендодателю с просьбой снизить размер арендных платежей.

B. Заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендных платежей.

Обращаем особое внимание на то, что процент, на который снижается арендная плата (или конкретная сумма) устанавливается по соглашению сторон. При этом согласно п. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На наш взгляд, главным критерием, определяющим размер снижения арендной платы, является невозможность использования объекта аренды арендаторов в целях, предусмотренных договором аренды. В случае, если Арендатор не мог использовать арендованное помещение в течение месяца, то за данный месяц арендная плата начисляться не должна. В случае, если Арендатор мог использовать объект аренды, но в связи с режимом повышенной готовности в субъекте РФ, потребительский спрос на услуги/товары/работы арендатора значительно снизился, то процент снижения арендной платы должен быть пропорционален проценты снижения выручки арендатора за период действия режима повышенной готовности.

2. При необходимости отсрочить арендные платежи за аренду недвижимого имущества, необходимо представить следующие аргументы:

03.04.2020 года была принято Постановление Правительства РФ № 439 которым регулируется вопрос получения отсрочки по уплате арендной платы. Итак, отсрочка предоставляется на срок по 01.10.2020 года с даты введения режима повышенной готовности в соответствующем субъекте.

A. Положения вышеуказанного Постановления применяются к договорам аренды, заключенным в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 г. органами государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС. Арендаторами по таким договорам должны являться организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях экономики, наиболее пострадавших от коронавируса. Перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции определен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434.

B. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений

C. Отсрочка предоставляется с момента введения режима повышенной готовности или ЧС в субъекте РФ и до 1 октября 2020 г. на условиях, изложенных в Постановлении:

- задолженность по арендной плате нужно заплатить не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Платеж осуществляется поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами. При этом размер платежа не должен превышать половину суммы арендной платы;

- на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется на всю сумму арендного платежа, а с момента отмены соответствующего режима и до 01.10.2020 года – в объеме 50% от суммы арендного платежа;

- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры из-за несоблюдения арендатором обязательств не применяются;

- арендодатель не вправе установить дополнительные платежи который подлежат оплате в связи с отсрочкой;

- размер арендной платы по договору может быть уменьшен (по соглашению сторон);

- отсрочка по коммунальным платежам и расходам на содержание объекта недвижимости не предоставляется, за исключением случая если сам арендодатель освобожден от таких платежей.

D. Правительство РФ, органы государственной власти субъектов и органы местного самоуправления имеют право устанавливать иные условия предоставления отсрочки в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных требованиями Правительства.

Что конкретно нужно сделать?

A. Составить письмо арендодателю с просьбой отсрочить арендные платежи;

B. Заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей.

3. При необходимости расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, необходимо исходить из следующего:

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ Вы можете в любой момент расторгнуть договор по соглашению сторон. Поэтому, прежде всего направьте письмо с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон.

Если же ваш контрагент не согласен на расторжение договора аренды, то необходимо понять, есть ли у вас право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Для этого, прежде всего нужно внимательно изучить условия договора аренды.

В случае, если право на одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендатора в договоре не предусмотрено, вы можете ссылаться на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Данное обстоятельство может являться основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке (ст. 451 ГК РФ). Также необходимо указать о том, что существенное изменение обстоятельств, выражающееся в ограничительных мерах органов исполнительной власти РФ и/или субъекта РФ, делают невозможным использование объекта аренды по целевому назначению. При этом, необходимо убедительно разъяснить причинно-следственную связь между ограничительными мерами и невозможностью использования объекта аренды.

Но, несмотря на вышеуказанные рекомендации, при отказе арендодателя расторгнуть договор аренды, без судебного порядка расторжения вам не обойтись.

Автор статьи: Зеленин Константин, ведущий юрист адвоката Алексея Михальчика.